IL CONTROLLO DOCUMENTALE PRIMA DI METTERE IN VENDITA UN IMMOBILE.

La prima cosa che il proprietario di un immobile, che ha deciso di vendere casa sua o un qualsiasi altro bene immobile, mi chiede, è: quanto vale secondo lei questa mia casa ?

La mia risposta è sempre la stessa: prima ancora di identificare il più probabile valore del suo immobile, è necessario che io legga e controlli tutti quanti i documenti necessari per una compravendita.

Spesse volte mi viene anche proposta la stessa domanda, accompagnata da uno stato di fatto: quello di avere comprato quella casa di recente e che quindi, a suo dire, è sicuramente tutto in regola per la vendita.

Bene.
Detto ciò, è necessario fare una considerazione: non tutti gli immobili che si vogliono immettere sul mercato, possiedono quelle caratteristiche che ne consentono la vendita.
E di questa categoria, purtroppo, possono far parte anche quegli immobili che si sono comprati di recente.
Alcune volte perché dopo averli acquistati, si sono eseguite delle opere senza alcuna necessaria autorizzazione o, cosa molto più grave, al momento dell'acquisto ci si è fidati di ciò che ci ha raccontato il precedente proprietario, consegnandoci dei documenti palesemente falsi e che adesso, ignari di tutto ciò, ci si ritrova a possedere un immobile in pratica abusivo, parzialmente o totalmente, e che non consente la regolare vendita.

Può sembrare uno scherzo ma, posso dirti che nella mia vita professionale questa particolare situazione è capitata non una sola volta ma un bel po' di volte.

Non voglio dilungarmi nel parlare di ciò ma solo per chiarezza, mi è successo di analizzare un immobile acquistato appena 10 anni prima e privo di qualsiasi autorizzazione (documenti palesemente falsi con cui il notaio ha stipulato l'atto di vendita) e alcuni altri immobili acquistati con semplice istanza di sanatoria e regolari bollettini di oblazione e oneri concessori pagati, salvo scoprire, dopo, che quell'immobile non possedeva quei requisiti che ne consentivano la regolarizzazione.

In casi simili, ti chiederei: quanto vale sul mercato oggi, un immobile praticamente non commercializzabile ?

Bene, dopo aver attirato la tua attenzione, posso certamente dirti che la "valutazione" di un qualsiasi bene immobile non può prescindere dal controllo della sua documentazione.

Il "controllo documentale", pertanto, è qualcosa di molto importante e dopo lo studio del mercato di zona, è la prima cosa che è necessario compiere e che consente di potere passare ai fattori.

Ma quali sono questi famosi documenti da controllare ?

Primo fra tutti, il TITOLO DI PROVENIENZA.

IL Titolo di provenienza altro non è che quel documento dal quale si evince chi è l'effettivo proprietario o gli effettivi proprietari dell'immobile.

E' assolutamente pacifico anche, che questa titolarità debba essere controllata opportunamente, procedendo con una "Visura ipotecaria" presso il competente Ufficio dell'Agenzia delle Entrate (Ufficio dove sono trascritti tutti i vari passaggi di proprietà di un immobile e dove sono sicuramente trascritti tutti quegli atti che limitano o addirittura, eliminano tale diritto (mi vien da pensare per esempio alle eventuali Ipoteche o Atti di Pignoramento degli immobili che, nel caso specifico, vengono praticamente tolti dalla disponibilità del suo proprietario).

Altri documenti fondamentali sono i famosi Documenti catastali che riguardano la parte fiscale dell'immobile, quali per esempio, la VISURA CATASTALE dove, oltre ad essere indicato il proprietario o i proprietari, sono indicati anche le identificazioni catastali, la Categoria, la Classe, La Consistenza, La Superficie e la Rendita Catastale che rappresenta la Base imponile per il pagamento delle tasse su quell'immobile, a qualsiasi titolo.

Un'altro importante documento e la PIANTINA PLANIMETRICA dell'immobile che da l'idea dell'esatta disposizione dello stesso, delle finestre e delle porte, e soprattutto, della rispondenza di questa con i dati inseriti nella Visura Catastale.

Documenti molto importanti sono sicuramente i Documenti Urbanistici a corredo dell'immobile.
Rientrano fra questi il recente PERMESSO DI COSTRUIRE o le meno recenti LICENZE EDILIZIE O DI COSTRUZIONE così come le CONCESSIONI EDILIZIE ma sempre più spesso ci si ritrova dinanzi a immobili oggetto di CONCESSIONE EDILIZIA IN SANATORIA quando per esempio, l'immobile è stato oggetto d’interventi non autorizzati preliminarmente e per queste opere sono state presentate delle specifiche richieste ai sensi di particolari Leggi che sono state fatte in Italia, le cosiddette SANATORIE EDILIZIE. Fra queste ricordiamo il primo Condono Edilizio con la Legge 47/85; il secondo è stato disposto con la Legge 724/1994 e il terzo con la Legge 326/2003.

Sempre in tema di Urbanistica non possiamo dimenticare del CERTIFICATO DI AGIBILITA' dell'immobile che rappresenta la vera e propria chiusura della pratica edilizia dell'immobile.

Oltre a questi c'è anche il CERTIFICATO APE che fa riferimento a una recente disposizione normativa di origine europea e che tiene conto della situazione energetica dell'edificio stesso soprattutto in ordine al consumo energetico che esso genera.

Il controllo dettagliato e accurato di questi documenti consente: in un primo tempo, a determinare la sua libera commerciabilità e dopo, di poter procedere con tutto il resto come per esempio, la determinazione del più probabile valore di mercato dell'immobile che stiamo prendendo in oggetto.

Solo se si è in grado di leggere e controllare tutto ciò si può essere certi di poter concludere una pratica di compravendita di un immobile.

Bene.
Comprenderai certamente che un semplice Articolo come questo, non potrà mai essere esaustivo, ecco perché, t’invito personalmente a contattarmi se hai la necessità di maggiore chiarezza o di approfondire questo specifico argomento.

Al prossimo Articolo.

Girolamo Alongi – Agente immobiliare professionista
CONSIMM PALERMO